房产交易宝典——房产交易是否继续或解除关键看房屋买卖合同
是否成立及买家是否具备履约能力
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2015年下半年以来，特别是进入2016年，上海房地产市场出现了非理性过热的情绪，房价形成了加速上涨的趋势，广大市民和社会各方十分关注，特别是涉及到在此期间进行房产交易的买家和卖家，房屋买卖合同纠纷及居间合同纠纷呈多发趋势。
上海市佩信科诺律师事务所资深房地产律师、房屋动拆迁律师黄方明，结合十多年来从事房地产买卖诉讼代理的丰富经验，就房产交易纠纷案件中经常遇到的纠纷类型及对策作一汇总，以飨读者。
房产交易情形一：买卖双方仅签订房地产买卖居间协议或定金协议，卖家收取了一定数额的购房定金，但未签订网络版的《上海市房地产买卖合同》。
买卖双方若仅仅是签订一份《房地产买卖居间协议》或《定金协议》，说明双方实际上只是达成了签订正式房屋买卖合同的预约，即通常所说的“定金合同”，司法实践中比较普遍的处理原则是，卖家签约后不卖了，双倍返还定金；买家不买了，定金被没收，这是法律上定金罚则的适用。但也存在一些个案，即买卖双方自签订居间协议至守约方提起诉讼期间，存在房价快速上涨的事实，卖家的心理就会不平衡了，宁愿双倍返还定金，也要主动违约。若房价上涨特别明显，法律会充分保护守约方，遇到房价上涨，卖家主动违约的情况，法律规定了除双倍返还定金之外，还有承担赔偿损失的责任，包括房屋价格上涨的损失、中介费用、其他合理开支等等，这是法律上缔约过失责任原则的适用。
其实，在此情形下，于买卖双方而言，只要进行合理规避，买卖双方均可顺利达到不想买房或不想卖房而又不用承担定金罚则法律责任的目的，那就是买卖双方在签订正式的房地产买卖合同的过程中就房产交易的具体细节，特别是购房款的支付方式、支付时间、购房首付、银行贷款数额、交易税费的承担，房屋的交接、户口的迁移及违约责任的约定等问题故意产生分歧，哪怕其中任何一个问题引发分歧，直接造成最终未能达成一致意见，而上述分歧属于影响当事人签订买卖合同的重要因素，且在居间合同或定金合同中并未作出明确约定，故双方最终未能签订房屋买卖合同属于不能归责于双方的原因，此时，卖家只须返还购房定金本金即可，买家也只能收回购房定金本金，任何一方均无权要求没收定金或双倍返还定金。因此，买卖双方任何一方支付或收取购房定金后，若执意不买或不卖房屋，万不能向对方或房产中介直接明示不买或不卖房屋，无论理由多分充分，也应带着继续买卖、达成交易的外在意愿，在签订房屋买卖合同的协商过程中故意产生分歧，造成合同无法顺利签订，以规避定金罚则的目的。
此种情形下，房产中介不得收取佣金，即便房产中介要求买家签订了佣金确认书，买卖双方任何一方均无须支付佣金，至多支付一定数额的劳务报酬。
房产交易情形二：买卖双方签订了房地产买卖居间协议，同时签订了非网签版的房地产买卖合同或房屋买卖协议（以下简称买卖协议），并约定一定期限内签订网络版的《上海市房地产买卖合同》，而最终未能签订《上海市房地产买卖合同》。
在此情形下，大多数市民认为只要网签版的《上海市房地产买卖合同》未正式签订，买卖双方的房地产买卖合同就未成立，买卖双方任何一方均可自由选择解除合同，这是一个极大的房产交易误区。
根据上海市高级人民法院 《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第5条规定：“买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后，为办理过户手续之需要,大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。对此，买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况，予以区别对待。如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定；如双方并未作出上述约定，而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效”。
据上可以看出，若双方签订《买卖协议》就房屋买卖所涉及的具体内容（如房屋交接时间、过户交易时间、过户交易税费承担、购房首付、银行贷款额度、付款方式、付款时间、交房手续、出卖房屋现在是否有银行抵押贷款，有银行抵押贷款的则如何注销抵押、出卖房屋现在是否有租赁合同在履行，有租赁合同在履行的则何时终止租赁合同履行、出卖房屋内现在是否有户口未迁出，有户口未迁出的则何时迁出户口、水电燃气等更名过户手续及其费用承担等等）达成明确的一致，说明房屋买卖合同已经成立，即便网签版的《上海房地产买卖合同》没有签订，买卖合同也已经成立，任何一方均不得任意违约。任何一方违约的法律后果，详见《房产交易情形三》
若双方签订的《买卖协议》仅是房屋买卖双方就买卖房屋的位置、面积、总价、定金或意向金、买卖合同的签订时间达成初步的一致，尚未就房屋买卖所涉及的上述具体内容进行明确，即使买卖双方签订了买卖协议，双方的买卖合同仍未成立，此时引发的法律后果一般仍然适用定金罚则及缔约过失责任原则。
此种情形下，房产中介在上述房屋买卖协议符合合同构成要件时，房产中介可以向佣金支付义务方收取佣金，否则，只能收取一定的劳务报酬。能否足额收取佣金，视具体案情而定，不属于本文详述范围。
房产交易情形三：买卖双方签订了房地产买卖居间协议，且签订了网签版的《上海市房地产买卖合同》或虽未签订房地产买卖居间协议，直接签订了网签版的《上海市房地产买卖合同》。
在此情形下，买卖双方任何一方违约，均可能产生严重的法律后果，任何一方解除房屋买卖合同须慎重。
若卖家违约，买家有权视情况选择要求继续履行合同或解除合同，并要求卖家承担相应的违约责任或赔偿责任。
由于房产交易过程中，买家通过银行贷款购房比较普遍，在买家银行贷款未审批通过的情况下，若卖家无正当理由拒绝售房或执行解除房屋买卖合同，买家不能盲目选择继续履行合同要。若买家不能以现金形式补足银行贷款数额，买家即便通过法院诉讼要求继续履行合同，法院也会因为买家无相应的房款支付能力而驳回买家的诉讼请求，因为法院判决要考虑判决书执行的可操作性，在买家无力支付剩余购房款的情形下，房屋是无法顺利过户到买家名下的，买家最终只能选择解除合同，追究卖家的违约赔偿责任。在买家银行贷款审批通过而卖家无正当理由拒绝售房或执行解除合同的情况下，买家同样不能盲目选择继续履行合同，考虑到一旦向法院提起诉讼，案件纠纷的解决需要较长时间，短则两三个月，长则一年半载，甚至更长时间，若诉讼期间，银行贷款的最长放贷时间已过，银行取消贷款，买家同样需要以现金形式补足银行贷款数额，房屋买卖家能继续进行，否则，法院同样会以买家无相应的房款支付能力而驳回买家要求继续履行合同的诉讼请求，买家最终只能选择解除合同，追究卖家的违约赔偿责任。因此，有些买家由于卖家拒绝配合买家办理银行贷款或由于买家没有支付全额购房款的能力，面对卖家的无理拒绝售房或执意解除房屋买卖合同时，买家只能被迫接受房屋买卖合同解除的结局，这不能不说是种无奈的选择。
这里同样存在一个误区，不少市民认为，在房屋买卖合同成立的情况下，卖家若执意解除合同，且按照合同违约条款向买家支付相应的违约赔偿金，即便是合同总价的20%甚至更高数额的赔偿金，也可以顺利达到拒绝卖房的目的。非也，司法实践也并非如此，前已述及，只要买家具备支付后期购房款的能力，选择继续履行合同，法院也不会支持卖家解除合同，而会以卖家违背诚信原则为由，支持买家继续履行合同、办理房产过户、并要求卖家承担相应违约赔偿责任的主张。此时，于卖家而言，真可谓“偷鸡不成蚀把米”。所以，笔者在此提醒广大市民，在此情形下，卖家欲解除合同须三思而行，慎之又慎。
若买家违约，则卖家可以选择解除合同，要求买家承担违约赔偿责任。
此种情形下，房产中介可以向佣金支付义务方收取佣金。能否足额收取佣金，视具体案情而定，不属于本文详述范围。
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