15年前购房卖家反悔买家起诉过户一二审均胜诉
【案情介绍】
被告陈佳芳与赵怡华系夫妻，生育一子即赵明宇（庭审期间因赵怡华去世，追加赵明宇为被告）。原告赵美玲系赵怡华的胞妹。系争房屋原为公有住房，由上海高桥麒麟石蜡制品厂于1989年6月以23,300元价款购得。承租人（受配人）为赵怡华，其他同住人为陈佳芳、赵明宇。1994年12月，经全体同住人协商一致以10,310.20元的价格购买上述房屋，房屋购买人确定为陈佳芳。之后，房屋产权登记在陈佳芳名下。1997年3月25日，赵怡华向赵美玲出具收条一份，记载“今收到赵美玲购房款共计人民币45,000元。特此证明”，落款处署名“收款人赵怡华”。当年，赵美玲入住系争房屋开始长期生活于此，水电、燃气等费用也一直由赵美玲缴纳。1998年9月，赵美玲户籍迁入系争房屋，并于次月与户籍同在此处的陈佳芳、赵明宇同号分户。2006年、2007年间，被告陈佳芳将系争房屋产权证原件交于原告。2012年，原告赵美玲要求过户不成，双方发生矛盾，原告遂于2012年8月1日向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，要求被告陈佳芳协助办理系争房屋过户手续，并各自承担过户手续中产生的税费。
【争议焦点】
本案争议的焦点：一是本案没有签订任何正式或非正式的房屋买卖合同或房屋买卖协议，系争房屋产权登记在被告陈佳芳一人名下，而收取购房款的却是被告陈佳芳的丈夫赵怡华，也就是说本案的关键证据只有一份赵怡华收取购房款的“收条”，赵怡华与赵美玲之间是否形成房屋买卖关系是本案的关键；二是赵怡华与赵美玲之间的房屋买卖关系即便成立是否对被告陈佳芳发生法律效力。
【法庭判决】
一、被告陈佳芳应于本判决生效后十日内协助原告赵美玲办理将上海市浦东新区高桥镇清溪路某弄某某号某某某室（原上海市浦东新区大同路某弄某某号某某某室）房屋产权过户至原告赵美玲名下的手续；
二、驳回原告赵美玲其余诉讼请求。
案件受理费925元、保全费3400元，由被告陈佳芳、赵明宇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
一审判决后，被告不服，上诉至上海市第一中级人民法院，二审驳回了被告的上诉请求。
【律师观点】
作为原告赵美玲的诉讼代理人，上海资深房地产买卖、房屋动拆迁律师黄方明针对本案的争议焦点，从“收条”性质的认定、申请证人证明房屋买卖关系的存在、系争房屋15年来的居住、使用、收益情况、被告对系争房屋15年来所采取的态度以及被告提出的种种抗辩理由等方面进行了证据调查、收集、整理和精彩的法庭辩论，最终实现了原告的诉讼目的，为原告争得了系争房屋的产权，获得当事人的肯定和好评（详见附件代理词）。
附
1、上海市浦东新区人民法院民事判决书【（2012）浦民一（民）初字第*****号】
2、上海市第一中级人民法院民事判决书【（2013）沪一中民二（民）终字第****号】
3、原告赵美玲诉被告陈佳芳、赵怡华房屋买卖合同纠纷一案代理词
上 海 市 浦 东 新 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
( 2013)浦民一（民）初字第******号
原告赵美玲，女，1951年某月20日生，汉族，户籍地上海市浦东新区高桥镇清溪路某弄某某号某某某室。
委托代理人黄方明，上海市佩信科诺律师事务所律师。
委托代理人蒋霞，上海市佩信科诺律师事务所律师。
被告陈佳芳，女，1949年某月2日生，汉族，住上海市浦东新区某弄某某号某某某室。
委托代理人马海燕，上海市申房律师事务所律师。
委托代理人杨晔，上海市申房律师事务所律师。
被告赵明宇，男，1976年某月11日生，汉族，住上海市浦东新区某弄某某号某某某室。
原告赵美玲诉被告陈佳芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年8月1日立案受理后，经当事人申请依法追加赵怡华为本案共同被告参与诉讼，并适用简易程序分别于2012年9月18日、2012年10月23日两次公开开庭进行了审理。审理中，原告赵美玲及其委托代理人黄方明、蒋霞、被告陈佳芳及其委托代理人马海燕、杨晔、被告赵怡华到庭参加诉讼。后因审理需要，本案转为普通程序继续审理。审理中，被告赵怡华于2013年2月去世。本院追加其法定继承人赵明宇作为共同被告继续参加诉讼，并依法组成合议庭于2013年4月18日再次公开开庭进行了审理。审理中，原告赵美玲及其委托代理人黄方明、蒋霞、被告陈佳芳及其委托代理人马海燕、杨晔、被告赵明宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵美玲诉称，赵怡华、陈佳芳系其兄嫂。1997年，原告与被告夫妇口头约定将被告陈佳芳名下位于上海市浦东新区高桥镇大同路11某弄某某号某某某室房屋（即上海市浦东新区高桥镇清溪路某弄某某号某某某室房屋）（以下简称系争房屋）以人民币（以下币种相同）45000元的价格转让给原告。1997年3月25日，被告赵怡华收取了全部房款。之后，陈佳芳将房屋钥匙交付原告。1997年7月，原告与女儿入住该房。1998年9月，原告户籍迁入该房。2007年3月始，原告迁出该房并将房屋出租用于贴补家用至今。自2000年始，原告多次要求被告方协助办理房屋过户手续，但被告方一直拖延不办。为求稳妥，原告遂要求扣押产权证。2006年，陈佳芳将产权证原件和身份证复印件交给原告。2011年7月，原告丈夫户籍需要迁入系争房屋，被告方明确表示不同意将系争房屋卖给原告，故原告起诉要求两被告协助办理系争房屋过户手续，并要求各自承担过户手续中发生的税费，诉讼费由被告负担。
被告陈佳芳辩称，原告1997年从安徽回沪，因无处居住，经赵怡华与自己协商，同意将系争房屋借与其居住。后来，基于亲情关系，在原告户籍符合政策可以回迁时，又协助其将户籍迁入系争房屋。但此过程中，从未有过买卖的意思表示。2007年，原告称因买房借钱抵押需要向陈佳芳借走了产权证原件。此后多年，陈佳芳一直无法找到原告要回产权证，故于2011年重新补办了产证。陈佳芳因自己腿脚不便，一直未去系争房屋看过。直至2012年收到物业欠费通知后被告赵明宇前往查看，方知原告已将系争房屋出租盈利，故要求收回，双方因此发生纠纷。因系争房屋登记在被告陈佳芳名下，而陈佳芳从未表示或同意出售该房屋，亦未收取过房款，并且系争房屋在1997年价值将近七、八万元，陈佳芳亦不可能同意以45,000元的价格转让。故不同意原告的诉讼请求。
被告赵明宇辩称，其亦是系争房屋权利人，原告所主张的买卖事宜，两被告均从不知晓，不同意原告诉讼请求。
审理中，赵怡华到庭述称，1994年前后，原告从原插队落户的安徽回沪，考虑其在上海无房居住，即将系争房屋交其居住。当时只说可以一直住下去，并未约定住到何时为止。期间，收取了居住房屋的费用45,000元，本欲立一借条，但因二嫂在旁说应写购房款，故出具了购房款收据。事后，赵怡华将房屋交赵美玲一家落脚的事情告知了陈佳芳，但未告知其收取45,000元钱款的事情。此后，赵怡华再未过问过房屋之事，原告也从未提过过户的要求。因系争房屋当初只说供原告居住，从未表示是出卖给原告，故不同意原告请求。
经审理查明，被告陈佳芳与赵怡华系夫妻，生育一子即赵明宇。原告赵美玲系赵怡华的胞妹。系争房屋原为公有住房，由上海高桥麒麟石蜡制品厂于1989年6月以23,300元价款购得。承租人（受配人）为赵怡华，其他同住人为陈佳芳与赵明宇。1994年12月，经全体同住人协商一致以10,310.20元的价格购买上述房屋，房屋购买人确定为陈佳芳。之后，房屋产权登记在陈佳芳名下。1997年3月25日，赵怡华向赵美玲出具收条一份，记载“今收到赵美玲购房款共计人民币45,000元。特此证明”，落款处署名“收款人赵怡华”。当年，赵美玲入住系争房屋开始长期生活于此，水电、燃气等费用也一直由赵美玲缴纳。1998年9月，赵美玲户籍迁入系争房屋，并于次月与户籍同在此处的陈佳芳、赵明宇同号分户。2006年、2007年间，被告陈佳芳将系争房屋产权证原件交于原告。2012年，原告要求过户不成，双方发生矛盾，原告遂于2012年8月1日提起本案诉讼。
另查，系争房屋门牌号码曾先后确定为上海市浦东新区高桥二村某某号某某某室、大同路某弄某某号某某某室，现确定为上海市浦东新区清溪路某弄某某号某某某室。
以上事实，由经庭审质证本院予以确认的原告赵美玲提供的收条、被告陈佳芳提供的上海市房地产权证、公有住房买卖合同、本户人员情况表、常住人口登记表摘录以及当事人的庭审陈述在案佐证。
审理中，原告赵美玲提供其与赵怡华共同的二嫂黄欣到庭作证。黄欣证称，其当年陪同赵美玲的丈夫一起前往系争房屋支付购房款，并曾向原告出借其中4000元钱款。当天仅赵怡华在家，赵怡华收款后当面出具了购房款45000元的收条，并称要等他们新房子装修好才能将系争房屋交赵美玲。双方发生矛盾后，陈佳芳曾向其表示情愿再多出一倍价钱还给原告，要求收回房屋。对以上证人证言，赵怡华表示45000元是借款，因当时证人要求写成购房款故在收条上写成了购房款。被告陈佳芳表示对原告与赵怡华间事情不清楚，证人亦未证明陈佳芳对此是参与或知情的。
本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现本案当事人争议焦点之一首先在于赵怡华与赵美玲之间是否形成房屋买卖合同关系。本院认为，原告主张双方间存在房屋买卖合同关系，虽不能提供书面合同证明，但提供了赵怡华出具的购房款收条。赵怡华确认该收条的真实性并承认收到赵美玲45000元钱款，但对该钱款的性质，先是陈述为“让他们住房子的钱’后又改称为借款。而根据收条的内容记载，明确表明为购房款。赵怡华辩称系受证人黄欣要求才将钱款性质写为购房款，然作为一个完全行为能力人，赵怡华对借条与购房款收条所将产生法律效力的不同应当是完全知晓的，在将系争房屋“出借”原告的同时，随意按照一个案外他人的要求变写“借到借款的借条”为“收到购房款的收条”明显有违常理，难以令人信服。反之，原告提供的收条与证人黄欣的证人证言内容互相印证，故本院予以采信，并对赵怡华收取原告购房款45000元的事实予以认定。赵怡华既收取对方购房款，又将房屋交付对方使用十五年未予过问，应该认为系对房屋买卖合同的实际履行。被告方虽主张系争房屋在当时市场价值约有70000元到80000元，不可能以45000元价格转让，但根据被告陈佳芳提供的商品住宅销售合同、公有住房买卖合同等证据材料，均不足以说明45000元的价格显属失当。据此，本院认定，赵怡华与赵美玲间确就系争房屋成立买卖合同关系，该合同系基于双方当事人真实意思表示而成立，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，赵怡华理应按约履行。本案当事人所争议的另一个焦点在于赵怡华与赵美玲之间的房屋买卖合同是否对被告陈佳芳发生法律效力。被告陈佳芳虽否认对系争房屋的买卖事宜知情，原告也未能就此提供充分证据予以证明。但赵怡华与陈佳芳系夫妻关系，陈佳芳对系争房屋交由原告居住使用亦自始知情，其在此后长达十五年的时间里任由原告居住使用系争房屋，不闻不问，并将产权证原件交于原告，即便在2006年、2007年知悉原告他处购房后五、六年之久亦未前往系争房屋察看情况亦未提出迁让要求，显然有违常理。被告陈佳芳对此辩称双方为“无偿借用’’关系，但此种“无偿借用’’情况纵是兄弟姐妹间亦属极其少见，何况与被告陈佳芳所陈述的两家关系密切程度实在不相符合。上述情况显然与原告主张的赵怡华、陈佳芳夫妻共同向原告赵美玲转让系争房屋的事实更相符合。即便当年赵怡华属擅自处分系争房屋，以上事由亦足以使原告有理由相信房屋买卖是赵怡华与被告陈佳芳的共同意思表示，在原告已支付相应合理对价的前提下，构成表见代理，赵怡华与赵美玲间的房屋买卖合同亦对陈佳芳发生效力。至于被告赵明宇，其作为赵怡华的法定继承人，只能在赵怡华的遗产范围内享有债权承担债务。其另外抗辩自己为系争房屋共有人，原告买受该房屋时未经其同意不能发生效力。因不动产物权实行公示登记制度，赵明宇作为系争房屋当年的同住人，即使有权要求对系争房屋明确共有，其请求对象亦限于陈佳芳、赵怡华两人。赵美玲虽与陈佳芳一家有亲戚关系，但对该家庭而言仍属外人，在产权登记信息中一直仅有陈佳芳一人的情况下，一般不可能确知其家庭在购买售后公房产权过程中对产权分配的约定情况。因此，即使赵怡华、陈佳芳、赵明宇之间曾确定赵明宇为共有人，在没有证据证明赵美玲对此明知的情况下，赵明宇仅得以就其损失向赵怡华、陈佳芳主张权利，而不影响合同的效力。综上，原告赵美玲作为系争房屋的买受人，在自己已履行付款义务的前提下，要求合同相对方协助办理产权过户手续，并无不当，由于系争房屋现登记在被告陈佳芳一人名下，故本院对原告要求被告陈佳芳协助办理房屋过户手续的诉请予以支持。至于房屋过户所需费用，应由双方自行协商，协商不成的，原告可待实际发生后另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十九条、第六十条的规定，判决如下：
一、被告陈佳芳应于本判决生效后十日内协助原告赵美玲办理将上海市浦东新区高桥镇清溪路某弄某某号某某某室（原上海市浦东新区大同路某弄某某号某某某室）房屋产权过户至原告赵美玲名下的手续；
二、驳回原告赵美玲其余诉讼请求。
案件受理费925元、保全费3400元，由被告陈佳芳、赵明宇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
人民陪审员 梅丽华
人民陪审员 马顺山
二○一三年九月二十三日
书 记 员 乐 赟
上 海 市 第 一 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书
(2013)沪一中民二（民）终字第****号
上诉人（原审被告）陈佳芳，女，1949年某月2日生，汉族，住上海市浦东新区某弄某某号某某某室。
上诉人（原审被告）赵明宇，男，1976年某月11日生，汉族，住上海市浦东新区某弄某某号某某某室。
上列两上诉人共同委托代理人马海燕，上海市申房律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托代理人杨晔，上海市申房律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵美玲，女，1951年某月20日生，汉族，户籍地上海市浦东新区高桥镇清溪路某弄某某号某某某室。
委托代理人黄方明，上海市佩信科诺律师事务所律师。
委托代理人蒋霞，上海市佩信科诺律师事务所律师。
上诉人陈佳芳、赵明宇因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院(2012)浦民一（民）初字第*****号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月28日受理后依法组成合议庭，于2013年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人陈佳芳及其与上诉人赵明宇的共同委托代理人马海燕，被上诉人赵美玲及其委托代理人黄方明、蒋霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：案外人赵怡华与陈佳芳系夫妻，生育一子即赵明宇。赵美玲系赵怡华的胞妹。上海市浦东新区高桥镇大同路某弄某某号某某某室房屋（即上海市浦东新区高桥镇清溪路某弄某某号某某某室房屋）（以下简称系争房屋）原为公有住房，由上海高桥麒麟石蜡制品厂于1989年6月以23300元价款购得。承租人（受配人）为赵怡华，其他同住人为陈佳芳与赵明宇。1994年12月，经全体同住人协商一致以10，310.20元的价格购买上述房屋，房屋购买人确定为陈佳芳。之后，房屋产权登记在陈佳芳名下。1997年3月25日，赵怡华向赵美玲出具收条一份，记载“今收到赵美玲购房款共计人民币45，000元。特此证明”，落款处署名“收款人赵怡华”。当年，赵美玲入住系争房屋开始长期生活于此，水、电、燃气等费用也一直由赵美玲缴纳。1998年9月，赵美玲户籍迁入系争房屋，并于次月与户籍同在此处的陈佳芳、赵明宇同号分户。2006年、2007年间，陈佳芳将系争房屋产权证原件交于赵美玲。2012年，赵美玲要求过户不成，双方发生矛盾。
赵美玲遂于2012年8月1日提起本案诉讼，要求陈佳芳、赵明宇协助办理系争房屋过户手续，并要求各自承担过户手续中发生的税费。陈佳芳辩称，因赵美玲回沪无处居住，经赵怡华与自己协商，同意将系争房屋借与赵美玲居住并协助其将户籍迁入系争房屋。但此过程中，从未有过买卖的意思表示。自己因腿脚不便从未去看过系争房屋。故不同意赵美玲的诉讼请求。赵明宇辩称，其亦是系争房屋权利人，对赵美玲所主张的买卖事宜，陈佳芳、赵明宇均不知晓，不同意赵美玲的诉讼请求。
另查，系争房屋门牌号码曾先后确定为上海市浦东新区高桥二村某某号某某某室、大同路某弄某某号某某某室，现确定为上海市浦东新区清溪路某弄某某号某某某室。
审理中，赵美玲提供其与赵怡华共同的二嫂黄欣到庭作证。黄欣证称，其当年陪同赵美玲的丈夫一起前往系争房屋支付购房款，并曾向赵美玲出借其中4,000元钱款。当天仅赵怡华在家，赵怡华收款后当面出具了购房款45,000元的收条，并称要等他们新房子装修好才能将系争房屋交赵美玲。双方发生矛盾后，陈佳芳曾向其表示情愿再多出一倍价钱还给赵美玲，要求收回房屋。对以上证人证言，赵怡华表示45,000元是借款，因当时证人要求写成购房款故在收条上写成了购房款。陈佳芳表示对赵美玲与赵怡华间事情不清楚，证人亦未证明陈佳芳对此是参与或知情的。
原审认为：合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现本案当事人争议焦点之一首先在于赵怡华与赵美玲之间是否形成房屋买卖合同关系。对此，法院认为，赵美玲主张双方间存在房屋买卖合同关系，虽不能提供书面合同证明，但提供了赵怡华出具的购房款收条。赵怡华确认该收条的真实性并承认收到赵美玲45,000元钱款，但对该钱款的性质，先是陈述为“让他们住房子的钱”，后又改称为借款。而根据收条的内容记载，明确表明为购房款。赵怡华辩称系受证人黄欣要求才将钱款性质写为购房款，然作为一个完全行为能力人，赵怡华对借条与购房款收条所将产生法律效力的不同应当是完全知晓的，在将系争房屋“出借”赵美玲的同时，随意按照一个案外他人的要求变写“借到借款的借条”为“收到购房款的收条”，明显有违常理，难以令人信服。反之，赵美玲提供的收条与证人黄欣的证人证言内容互相印证，故法院予以采信，并对赵怡华收取赵美玲购房款45,000元的事实予以认定。赵怡华既收取对方购房款，又将房屋交付对方使用十五年未予过问，应该认为系对房屋买卖合同的实际履行。陈佳芳、赵明宇虽主张系争房屋在当时市场价值约有70,000元到80,000元，不可能以45,000元价格转让，但根据陈佳芳提供的商品住宅销售合同、公有住房买卖合同等证据材料，均不足以说明45,000元的价格显属失当。据此，法院认定赵怡华与赵美玲间确就系争房屋成立买卖合同关系，该合同系基于双方当事人真实意思表示而成立，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，赵怡华理应按约履行。本案当事人所争议的另一个焦点在于赵怡华与赵美玲之间的房屋买卖合同是否对陈佳芳发生法律效力。陈佳芳虽否认对系争房屋的买卖事宜知情，赵美玲也未能就此提供充分证据予以证明。但赵怡华与陈佳芳系夫妻关系，陈佳芳对系争房屋交由赵美玲居住使用亦自始知情。其在此后长达十五年的时间里任由赵美玲居住使用系争房屋，不闻不问，并将产权证原件交于赵美玲，即便在2006年、2007年知悉赵美玲他处购房后五、六年之久亦未前往系争房屋察看情况亦未提出迁让要求，显然有违常理。陈佳芳对此辩称双方为“无偿借用”关系，但此种“无偿借用”情况纵是兄弟姐妹间亦属极其少见，何况与陈佳芳所陈述的两家关系密切程度实在不相符合。上述情况，显然与赵美玲主张的赵怡华、陈佳芳夫妻共同向赵美玲转让系争房屋的事实更相符合。即便当年赵怡华属擅自处分系争房屋，以上事由亦足以使赵美玲有理由相信房屋买卖是赵怡华与陈佳芳的共同意思表示，在赵美玲已支付相应合理对价的前提下，构成表见代理，赵怡华与赵美玲间的房屋买卖合同亦对陈佳芳发生效力。至于赵明宇，其作为赵怡华的法定继承人，只能在赵怡华的遗产范围内享有债权承担债务。其另外抗辩自己为系争房屋共有人，赵美玲买受该房屋时未经其同意不能发生效力。因不动产物权实行公示登记制度，赵明宇作为系争房屋当年的同住人，即使有权要求对系争房屋明确共有，其请求对象亦限于陈佳芳、赵怡华两人。赵美玲虽与陈佳芳一家有亲戚关系，但对该家庭而言仍属外人，在产权登记信息中一直仅有陈佳芳一人的情况下，一般不可能确知其家庭在购买售后公房产权过程中对产权分配的约定情况。因此，即使赵怡华、陈佳芳、赵明宇之间曾确定赵明宇为共有人，在没有证据证明赵美玲对此明知的情况下，赵明宇仅得就其损失向赵怡华、陈佳芳主张权利，而不影响合同的效力。综上，赵美玲作为系争房屋的买受人，在自己已履行付款义务的前提下，要求合同相对方协助办理产权过户手续，并无不当。由于系争房屋现登记在陈佳芳一人名下，故法院对赵美玲要求陈佳芳协助办理房屋过户手续的诉请予以支持。至于房屋过户所需费用，应由双方自行协商，协商不成的，赵美玲可待实际发生后另行主张。
原审法院审理后，于二○一三年九月二十三日作出判决：一、被告陈佳芳应于本判决生效后十日内协助原告赵美玲办理将上海市浦东新区高桥镇清溪路某弄某某号某某某室（原上海市浦东新区大同路某弄某某号某某某室）房屋产权过户至原告赵美玲名下的手续；二、驳回原告赵美玲其余诉讼请求。案件受理费925元、保全费3，400元，由被告陈佳芳、赵明宇负担。
判决后，陈佳芳、赵明宇不服，上诉于本院，诉称：赵怡华与赵美玲之间并未签订系争房屋的书面买卖合同，赵怡华也没有出售系争房屋的意思表示，45000元的价格并不是系争房屋当时的市场价。赵怡华系海员，常年工作在外，很少回家，陈佳芳一直认为是无偿借住给被上诉人，陈佳芳对房屋买卖并不知情且未予同意，赵怡华不构成对陈佳芳的表见代理。陈佳芳作为系争房屋公示登记的产权人，其合法权益应该受到法律保护。赵美玲十年间未提出产权过户，被上诉人存在恶意。赵明宇对系争房屋买卖与否也完全不知情。请求撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求。
被上诉人赵美玲辩称：被上诉人购买系争房屋同时向陈佳芳丈夫赵怡华支付购房款45000元，付款义务已经完成，房屋也于1997年交付使用，双方房屋买卖关系早已成立。被上诉人碍于亲情，也由于赵怡华常年在外工作，才一直没有要求过户。同时，2006、2007年上诉人就知道被上诉人搬离系争房屋，也未曾主张过返还房屋。故不同意上诉人的上诉请求，请求二审维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。上诉人陈佳芳、赵明宇和被上诉人赵美玲就被上诉人入住系争房屋是无偿借住还是房屋买卖关系各执一词。庭审中，房屋出卖人赵怡华本人到庭确认曾收取赵美玲45,000元，并亲手出具购房屋收条，且45,000元的房款相对1997年的房地产市场价而言并非畸低。赵美玲自1997年入住系争房屋并于之后用于出租收益，在此期间，陈佳芳、赵明宇并未直接向赵美玲过问系争房屋的相关事宜。结合双方提供的书证及证人证言等现有证据，在没有证据能够推翻书载的45,000元是购房款性质的情况下，赵怡华与赵美玲之间存在房屋买卖关系事实的盖然性较之上诉人陈述的无偿借住关系更为可信也更符合常理，原审法院据此认定双方间存在房屋买卖关系，并无不当，本院予以支持。对于上诉人认为赵怡华与赵美玲之间不成立房屋买卖关系的意见，缺乏依据，本院不予采信。至于陈佳芳陈述的该房屋买卖关系对其不发生法律效力的意见，因其与赵怡华是夫妻关系，且赵怡华与赵美玲是亲属关系，加上在十余年间上诉人均未直接向赵美玲主张过任何权利，本院有理由推定陈佳芳对房屋出售的事宜应当知晓。赵明宇在本案中作为赵怡华的法定继承人参加诉讼，不影响系争房屋产权登记在陈佳芳一人名下的公示公信效力。综上，上诉人陈佳芳、赵明宇的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币925元，由上诉人陈佳芳、赵明宇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 翟从海
代理审判员 王 盈
二○一三年十一月二十日
书 记 员 周 益
原告赵美玲诉被告陈佳芳、赵怡华（后赵怡华去世，追加赵明宇为被告）
房屋买卖合同纠纷一案代理词
上海市佩信科诺律师事务所受原告赵美玲的委托，指派黄方明、蒋霞律师担任贵院受理的原告赵美玲与被告陈佳芳、赵怡华之间房屋买卖合同纠纷一案中原告的委托代理人。本代理人接受当事人委托后，听取了被代理人的陈述，详细查阅了本案有关案情，现代理人结合庭审情况，根据事实和法律，就本案的争议焦点发表如下代理意见：
一、原被告就浦东新区高桥镇大同路某弄某某号某某某室房屋（以下简称“系争房屋”）形成了事实上的买卖关系，原告为此支付了45,000元购房对价，被告亦将房屋交付原告居住、占有、使用、收益达15年之久，原被告之间的房屋买卖关系应受法律保护，被告有义务履行房产过户手续。理由如下：
1、原告提供的《收条》表明，原告自被告陈佳芳（以下简称“第一被告”）处购买系争房屋时向被告赵怡华（以下简称“第二被告”）支付购房款人民币45,000元，原告为购买系争房屋支付了相应的对价，原告的付款义务已经完成。
2、第二被告收取原告支付的购房款后，两被告于1997年7月向原告交付了系争房屋，第二被告在庭审期间也认可将系争房屋交付原告一家居住使用这一事实，后第一被告于2006年将房屋产权证交由原告保管，并将其身份证复印件交由原告留存，结合两被告一个收取购房款，一个交付钥匙，被告一家三口搬离系争房屋入住海高二村新房等事实，系争房屋买卖双方的主要义务履行完毕。
3、原告提供的高桥新村居民委员会《证明》亦证明，原告及其女儿刘子函自1997年7月起、原告丈夫刘振国自2002年7月起实际入住系争房屋至2006年年底达10年之久，原告事实上实际居住使用着系争房屋。
4、原告申请的证人黄欣亦证明，原被告之间就系争房屋的买卖达成一致意见，并由原告向第二被告支付购房款人民币45,000元。
5、原告自2007年以来对系争房屋进行出租，收取房屋租金，事实上行使着系争房屋的占有、使用、收益及处分不动产的所有权权能，而两被告十几年来对原告居住使用、出租系争房屋从未过问，也从未向原告提出任何异议。
6、原告提供的原告之女刘子函与被告之子赵明宇之间的录音证据，亦证明在原告若能提供系争房屋购买凭证的前提下，是同意履行房产过户手续的，而第二被告对购房《收条》的真实性也是认可的，因此，被告一家三口主观上也是认可系争房屋已经出售给原告的，只是基于房价的上涨欲反悔房屋的出售。
二、关于被告主张系争房屋是为照顾原告一家借给其居住的反驳
1、两被告将系争房屋无偿借款原告居住使用十几年，没有正当理由。从亲情关系上讲，两被告均认可自1997年以来原、被告之间没有任何来往；从经济利益上讲，在上海这样的大都市，涉及不动产的居住使用及收益，两被告在十几年甚至几十年间（原告若不起诉的话）从不向原告收取房租，也从不过问系争房屋的居住使用情况，两被告借房给原告无偿居住使用违背常理。
2、两被告系夫妻关系，第二被告在自己家里向原告收取购房款，第一被告不可能不知道，退一步说，若如两被告所说，两被告是为照顾帮助原告一家三口解决居住困难而将系争房屋借给原告居住的话，第二被告也没有理由向原告收取购房款，第一被告在第一次庭审期间也辩称系争房屋由原告一家无偿居住使用。第二被告对收取45,000元款项始终未能解释清楚。若是租金的话，与第一被告所称的无偿居住使用明显不符;若是借款的话，第二被告从未向原告归还，且该45,000元是原告的多年积蓄外加亲朋好友的借款而筹集的;若是赠与的话，原告也没有这样的经济能力赠与钱款给被告。
3、由原告一家无偿居住在系争房屋内长达15年，而两被告从未要求原告向其支付房屋租金，也从未去了解系争房屋的实际使用情况明显违背常理，事实上，系争房屋已由原告于2007年即用于出租，第一被告在第一次庭审期间声称于2012年7月才知道房屋出租，而在第二次的庭审期间一会儿说是2012年7月才知道系争房屋出租，一会儿说是2007年得知系争房屋由原告用于出租的，第一被告到底何时知道系争房屋由原告用于出租明显存在矛盾，但有一点是可以肯定的，原告已将房屋出租达5年之久，被告却对自己声称拥有产权的房屋从未关心过问过。
4、第一被告在第一次庭审期间陈述“是刚刚知道系争房屋由原告出租他人使用，四年里我们（被告一家）跟原告没有任何来往联系，不知道原告（现在的居住）地址…………”，假设两被告将房屋借给原告一家居住使用成立，被告一家怎么可能在无偿将系争房屋借给他人长期居住使用的情况下而又从不过问房屋使用人的实际情况，两被告的这一解释无法自圆其说。相反，只有在房屋出售他人的情况下，房屋出售人才会对系争房屋从不过问，漠不关心。唯一合理的解释是，系争房屋事实上已经出售给了原告，而非照顾原告借给其无偿居住，而且一借就是十几年。
5、第一被告也认可2007年已知原告女儿购买了位于阳明山庄的房子，既然知道原告及其女儿已经他处有住房为何从未向原告要求系争房屋的返还或收回房屋。相反，两被告均认可自1997年以来，从未与原告进行过来往，试问一下，如果真如第二被告所言是基于亲兄妹的亲情关系才借房给原告居住，基于感情这么好的亲情关系，又怎么可能原被告之间近二十来都没有任何来往呢。
6、第一被告在接受原告代理人的发问时，陈述于2007年知道系争房屋由原告用于出租，却因为找不到原告的住址而未要求原告返还房屋。第一被告的这一陈述明显存在矛盾，也与事实不符合。首先，第一被告陈述2007年原告将系争房屋出租找不到原告，说明其确实于2007年已经知道系争房屋已经出租，同时又声称是在2012年7月收到系争房屋所在地物业公司即上海浦东新区高桥物业发展公司的《律师函》后才知道系争房屋由原告用于出租。第一被告这两种说法明显存在矛盾。其次，原告的儿子赵明宇是知道原告的实际住处的，因为原告2006年年底从系争房屋搬至阳明山庄的房屋内时，赵明宇是帮助其搬家的。如若第一被告所说，不同意将系争房屋出售给原告，其完全可以向儿子及第二被告的兄弟姐妹索要原告的居住地址，进而要求原告返还房屋，事实上，第一被告也从未向原告提出系争房屋的返还要求。
三、关于第一被告主张借房屋产权证给原告用于借款买房的反驳
1、第一被告自己在庭上也认可以其名义下的系争房屋去为原告贷款或借款是借不到钱的，第一被告在明知并确信由原告用其名下房屋产权证根本无法借款的情况下仍然将房屋产权证交给原告借款使用明显与常理不符。
2、就目前或当时市场上的民间借贷或银行商业信贷来说，在没有第一被告亲自参与提供担保的情况下，用其房产权证去为原告借款或贷款根本就没有可操作性。即使是民间借贷也不可能拿着别人的房屋产权证进行质押即能借到钱款。
3、退一步说，即便借产权证给原告借款的理由成立，两被告自2006年以来从未向原告主张要求其返还房屋产权证。
四、关于第一被告主张补办系争房屋产权证是为孙子报户口的反驳
1、根据第一被告提供的《系争房屋产权证》及《常住人口登记表摘录》等证据显示，第一被告就系争房屋产权证办理的申请时间是2011年2月24日，核准时间是2011年4月11日，被告孙子户籍自2011年4月15日由某弄某某号某某某室迁至系争房屋内。第一被告的以上行为，无疑是以孙子迁户籍为幌子，实质是为自己补办房屋产权证找借口。
2、如果第一被告将孙子户籍迁入系争房屋是考虑小孩上学方便的话，第一被告的这一理由也无法成立，因为，其孙子户籍迁出地与迁出点均属于同一小学的招生片区内。第一被告将其儿子及孙子户籍迁入系争房屋的目的无非是为原告获得系争房屋产权制造种种障碍，并非考虑其孙子的就学而补办房屋产权证。
五、关于第一被告辩称不知道系争房屋由第二被告出售，也不知道第二被告收取原告45,000元购房款的反驳
1、系争房屋虽然产权登记在第一被告名下，但两被告系夫妻关系，系争房屋亦属于两被告的夫妻共同财产，第一被告对系争房屋的出售应当是知悉的，十几年来的事实也是认可系争房屋出售的。1997年3月第二被告收取原告支付的购房款至1997年7月期间，被告一家三口仍居住在系争房屋内，且在被告位于海高二村某某号新购房屋已经装修入住的情况下将系争房屋交付给原告一家居住使用。因此，第一被告主张对系争房屋出售完全不知明显违背常理。
2、自1997年3月至今，两被告均从未就房屋出售事宜向原告提出过任何书面或口头异议，相反，1997年7月，第一被告一家将房屋腾空，将房屋钥匙交给原告，由原告一家三口搬入系争房屋居住，并于2006年将房屋产权证及身份证复印件直接交付原告保管，因此，第一被告事实上是同意系争房屋出售给原告的。
3、原告自2007年将系争房屋用于出租，并收取租金，对原告将系争房屋进行出租的行为，第一被告在接受原告代理人的发问时明确表示知道原告已经将系争房屋出租，只是苦于找不到原告。事实上，自2007年至今在长达5年的时间里，第一被告亦未对原告购买系争房屋提出任何异议，第一被告也有条件通过自己儿子或通过第二被告其他兄弟姐妹打听到原告的实际住处，而第一被告并没有这么去做。这足以证明，第一被告事实上认可原告对系争房屋是享有产权的。
4、系争房屋是两被告的夫妻共同财产，第二被告有权收取原告支付的购房款，况且，第一被告并未对第二被告收取购房款的行为提出任何异议。退一步说，假设如第二被告所说，由其收取45,000元，并由其将房屋钥匙交付给原告，再由被告一家三口搬出、原告一家搬入系争房屋，第二被告的这一行为也构成系争房屋买卖的表现代理。
5、关于系争房屋的真正权利人问题。系争房屋即便是适用九四方案购买，但公房购买的其他同住人即本案的第二被告及案外人赵明宇并未向法院提出系争房屋的确权诉讼，因此，系争房屋的产权仍归两被告所有是依法受法律保护的。
六、原告取得系争房屋产权有改善其居住生活条件的现实性，也有利于维护房产交易的稳定性。
从原被告的房屋居住现状来看，原告在上海没有产权房，至今与女儿女婿居住在一起有诸多不便，而被告有多处房产，居住条件十分宽裕，被告在浦东新区高桥镇花山路某弄某某号某某某室（建筑面积72.15平方米，产权登记在陈佳芳名下）、某某号某某某室（建筑面积67.39平方米，产权登记在赵怡华、赵明宇名下）都有自己的产权房，于法于情于理，被上诉人取得系争房屋（建筑面积为48.02平方米）的产权有改善其居住生活条件的紧迫性和现实性。
综上所述，恳请法院在查清事实、依法裁判的基础上支持原告的诉讼请求。
谢谢。
原告委托代理人：上海市佩信科诺律师事务所黄方明律师、蒋霞律师
2012年10月23日
（本文系上海动拆迁律师、上海房屋买卖律师黄方明原创，判决书及代理词内容考虑保护公民个人隐私需要，当事人均为化名，小部分内容也进行了微调，对本文相关内容的转载请注明作者和出处，否则依法追责）