律师辩曲直促房屋买卖合同纠纷二审依法改判
上海拆迁律师/上海房产律师
编者按：本案是一起十分普遍的因二手房买卖而引发的定金纠纷，在房屋买卖政策相对不太稳定的今天，二手房买家支付购房定金、卖家收取定金，后因种种原因未能按照《房地产买卖协议》或《房地产买卖居间协议》履行相应义务，特别是未按协议约定时间履行签订规范的用于房产交易过户的《上海市房地产买卖合同》的义务而引发讼争，且在当事人双方无法协商解决的情况下，必将直接导致当事人按照《合同法》及《担保法》的相关规定主张双倍（原额）返还购房定金或没收购房定金，甚至提出主张损失赔偿的违约责任。一旦引发诉讼，任何一方当事人的诉求或答辩欲得法院支持，证据是关键，因此，整理各类证据、形成有效证明案件事实的证据链，加之专业律师的成功辩论也就成了决定案件诉讼胜败的关键之关键。
结合本案，一审、二案的证据材料均未发生任何变化，一审认定的所有事实二审法院均表示认可，而判决结果却发生根本改变，二审改判的关键是什么？显然原因会是多方面的，但代理律师的作用也是不言而喻，本案一审当事人上海创未房地产经纪事务所的法务朱某某通过朋友找到黄方明律师，本代理律师对一审基础诉讼材料及一审判决进行全面梳理和研究后，认为一审就案件的事实认定没有太大问题，关键是法院判决的“本院认为”直接导致一审当事人邹红梅的败诉。考虑到上海创未房地产经纪事务所与邹红梅在本案当中的诉求有根本不同，加之两位上诉人若委托同一律师进行诉讼的话，作为提供居间服务的中介公司难免有偏袒之嫌，于是出于公正审理案件及维护当事人邹红梅更大诉求利益的需要，中介公司建议由本律师作为邹红梅的二审委托律师。本律师接受委托后，对一审证据进行了重新梳理，并对一审判决的“本院认为”进行了重点反驳，最终二审法院完全采纳了本律师的代理观点，撤销与邹红梅有关的一审判决内容，最终为当事人翻案取得完全胜诉。
上海市第一中级人民法院
民事判决书
（2008）沪一中民二(民)终字第****号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海创未房地产经纪事务所。
法定代表人林某某，职务总经理。
委托代理人朱某某，该单位职工。
上诉人（原审被告）邹红梅。
委托代理人黄方明，上海市德尚律师事务所律师（现上海市佩信科诺律师事务所律师）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）翁艳玉。
委托代理人余某某，上海市某某律师事务所律师。
上诉人上海创未房地产经纪事务所、邹红梅因居间合同纠纷一案，不服上海市南汇区人民法院（2008）汇民一(民)初字第****号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年12月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，翁艳玉于2008年7月19日至上海创未房地产经纪事务所（以下简称创未房产事务所）处，在看了创未房产事务所介绍的第三套即邹红梅所有的位于上海市南汇区康桥镇秀沿路某某某某弄某某某号住房后，表示最高价408万元可以接受，因与邹红梅的报价有差距，需要创未房产事务所居间商谈。创未房产事务所向翁艳玉收取了意向金1万元，并和翁艳玉签订了一份《房地产买卖居间协议》，该协议第一条约定：乙方（翁艳玉）为表示对丙方（创未房产事务所）居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金计人民币伍万元整；第三条《买卖条件》3.1房价款人民币408万元；3.2房价款的支付方式：A待转定后叁日内乙方补足定金至人民币叁拾万元整，并同意由丙方转付甲方做为定金，待转定后甲、乙双方约定于2008年9月30日前签订《上海市房地产买卖合同》……；第四条：丙方应在收到意向金后七个工作日内告知乙方业务处理情况；第五条：如甲方接受本协议第三条所述买卖条件并签订本协议，则乙方同意将意向金作为定金，并同意由丙方转付甲方，并且甲方将该房屋产权证原件交丙方保管，如果乙方未能履行本《房地产买卖居间协议》所述事项，导致双方的《上海市房地产买卖合同》无法签订，则由丙方转付甲方的定金不予返还，且甲方应向丙方支付定金的50%作为丙方的服务费。同月21日创未房产事务所又至翁艳玉处收取了4万元，并向翁艳玉出具了金额为5万元的《意向金付款单》。该付款单为五联单，出具给翁艳玉的一份加盖了创未房产事务所的章，付款单右边印有小号字体的《告知》共六条，其中前三条内容为：1、出售/租方签收后意向金转为定金，意向金转为定金后，双方均应按约签订房地产买卖合同或类似合同，任何一方不按约定条件签订合同的，均应承担相应的法律责任；2、意向金转为定金后，出售/租方反悔不卖的，承购/租方可凭此据要求出售/租方双倍赔偿定金；3、意向金转为定金后，承购/租方反悔不买的，出售方有权凭此据没收定金。同月22日翁艳玉曾同创未房产事务所就上述房屋买卖问题电话联系。同月23日邹红梅在《房地产买卖居间协议》上签字，并收取了该五万元现金。同月24日上午翁艳玉电话要求退房，下午翁艳玉又至创未房产事务所要求退还意向金，双方协商未成。
2008年8月，翁艳玉诉至原审法院，要求判令创未房产事务所及邹红梅返还意向金人民币50,000元。创未房产事务所认为意向金已转为定金，故不同意返还，并提出反诉，要求翁艳玉支付居间费用（包括应得的佣金损失、劳务费、车费、通讯费等）人民币5,000元。邹红梅认为系翁艳玉违约，故定金不应返还。翁艳玉不同意创未房产事务所的反诉请求。
原审认为，所谓居间合同或协议，是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，由委托人支付报酬的合同或协议。居间合同的居间人对委托人和第三人之间的合同没有介入权，居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或为委托人与第三人订约居中斡旋，不参与委托人与第三人订约的具体商洽活动，而创未房产事务所作为房地产买卖的居间人，与翁艳玉签订的《房地产买卖居间协议》的部分内容与此相悖。该协议系创未房产事务所提供的格式文本，关于意向金作为定金的部分显然不符合居间协议应有内容的规定，事实上剥夺了翁艳玉享有订立房地产买卖合同签约自由的合法权利，现翁艳玉提出了终止协议的要求，故该部分内容应予撤销。另外，在创未房产事务所将该意向金作为定金交付给邹红梅之前，翁艳玉已通过电话谈过房价问题，创未房产事务所理应在交付之前同翁艳玉进行核实并办理相关手续；而且从该居间协议第五条关于意向金转作定金后的处理约定来看，即便翁艳玉与邹红梅最终没有签订房地产买卖合同，该所谓“定金”也由创未房产事务所及邹红梅各半分割，这对翁艳玉来说显然有失公平。无怪乎创未房产事务所在得知翁艳玉对购买该房意向有可能发生变化的情况下，急于让邹红梅在该协议上补签并将款项立即交予邹红梅。而《意向金付款单》上关于意向金转为定金的内容，只是“告知”，而非双方的协议，创未房产事务所及邹红梅据此认为意向金已转为定金，应适用定金罚则的意见，难以采信，故翁艳玉要求创未房产事务所、邹红梅返还购房意向金的诉讼请求，合法有据，应予支持。
关于创未房产事务所反诉要求翁艳玉支付佣金损失、劳务费、车费、通讯费等居间费用的诉讼请求，因创未房产事务所虽未促成翁艳玉与第三人签订合同，但确实付出了劳务和其他费用，故由法院根据案件查明的事实予以酌定。
原审法院审理后于二○○八年十
判决后，创未房产事务所、邹红梅不服，上诉于本院。
上诉人创未房产事务所诉称：一、居间协议第五条关于如邹红梅接受购房条件并签订居间协议的，则意向金转为定金，并由上诉人创未房产事务所向邹红梅转付定金的约定，系平等民事主体之间的真实意思表示，完全符合合同法原理及房屋买卖的交易惯例，是依法有效的定金条款。原审认定上诉人创未房产事务所应在转付定金之前同翁艳玉核实并办理相关手续，不符合二手房交易流程。二、上诉人创未房产事务所在收到翁艳玉交付的五万元意向金后，为促成涉案房屋交易成功积极履行居间服务义务，亦严格按照二手房交易的工作流程将翁艳玉的意向金转为定金，上诉人创未房产事务所不存在任何居间服务过错，而由于翁艳玉违反诚信原则，于他人利益不顾，单方面拒绝与邹红梅签订买卖合同，直接导致交易不成，故责任完全在翁艳玉。综上，根据我国合同法及担保法的相关规定，应由翁艳玉承担定金被没收的法律责任，故要求撤销原审判决第一项，改判驳回翁艳玉在原审中的诉讼请求。
上诉人邹红梅诉称：一、居间协议第五条不仅未剥夺当事人订立买卖合同的签约自由，反而更好地约束当事人随意毁约、促使当事人诚信履约及保障房屋交易安全之必需。二、翁艳玉提出终止居间协议是在意向金转为定金之后，故导致交易不成的责任在于翁艳玉。根据我国合同法及担保法的相关规定，翁艳玉作为违约方理应承担定金被没收的法律后果。综上，要求撤销原审判决第一项，改判驳回翁艳玉在原审中的诉讼请求。
被上诉人翁艳玉辩称：创未房产事务所无权利将意向金转为定金，被上诉人与邹红梅之间未签订过任何合同。在未经被上诉人同意的情况下，创未房产事务所将意向金转为定金，侵犯了被上诉人的权益。鉴此，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人翁艳玉为购买上诉人邹红梅所有的涉案房屋与上诉人创未房产事务所及邹红梅所签订的《房地产买卖居间协议》系各方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，该协议当属有效，各方当事人均应严格恪守。原审认为上述协议中关于意向金转为定金的条款，系格式条款且剥夺了翁艳玉的签约自由，故而作出撤销的处理结果，于法无据，本院依法予以纠正。本案争议焦点在于翁艳玉支付的五万元意向金是否已转为定金，应否返还。鉴于上述居间协议第五条约定，若邹红梅接受协议第三条约定的买卖条件签订该居间协议的，翁艳玉同意将意向金作为定金，并同意由创未房产事务所转付邹红梅；若翁艳玉未能履行居间协议所述事项，导致双方无法签订买卖合同的，则创未房产事务所转付邹红梅的定金不予返还。由于邹红梅在翁艳玉向创未房产事务所支付了购房意向金五万元后，接受上述买卖条件并在居间协议上签字，创未房产事务所依约向邹红梅转付了该意向金，鉴此，翁艳玉支付的意向金已转为定金嗣后，因翁艳玉要求退房，双方未能签订买卖合同，故依照居间协议的上述约定，现翁艳玉诉请要求创未房产事务所及邹红梅返还意向金五万元，无合同依据，亦无法律依据，本院不予支持。原审认定创未房产事务所在得知翁艳玉对购买系争房屋意向有可能发生变化的情况下，急于让邹红梅在该协议上补签并将款项立即交与邹红梅，既与合同约定不相一致，又缺乏事实依据，故而对于创未房产事务所、邹红梅关于意向金已转为定金的观点未予采纳，属事实认定错误，本院依法予以纠正。关于创未房产事务所要求翁艳玉支付居间费用的反诉请求，原审依据本案实际情况，酌情认定居间费用为3,000元，并无不妥，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持上海市南汇区人民法院（2008）汇民一(民)初字第5760号民事判决第二项；
二、撤销上海市南汇区人民法院（2008）汇民一(民)初字第5760号民事判决第一项；
三、驳回翁艳玉的诉讼请求。
一审本诉案件受理费减半收取人民币525元、一审反诉案件受理费减半收取人民币25元、二审案件受理费人民币1,050元，均由翁艳玉负担。
本判决为终审判决。
审判长陈懿欣
代理审判员严卫忠
代理审判员毛焱
二○○九年二月十九日
书记员李伟荣
（本文系上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明原创，转载时请注明作者和出处，否则依法追责）