门面房拆迁承租人安置补偿纠纷二审胜诉判决
-上海动拆迁律师/上海房产律师
【黄方明律师按】
本案是一起典型的因农村宅基地门面房拆迁补偿安置权益分配引发的纠纷案件，门面房出租人与承租人之间就房屋拆迁安置补偿权益如何分配，特别是房屋承租人的拆迁利益如何主张、如何得到保护，是房屋动拆迁司法实践中的一个热点问题。门面房的承租人，由于经营发展需要，往往会基于长期经营的打算，除支付必要的转让费外，还要对承租房进行适当装修，若在租赁期间遇上房屋动拆迁，承租人的租赁目的完全可能无法顺利实现，其应得的拆迁补偿安置权益也往往会受到侵害，承租人往往基于动迁安置补偿协议签订的“局外人”，其补偿安置权益难以及时得到保护。
本案虽标的不大，但在承办律师黄方明眼里，案件无大小。黄方明律师秉着“专业、诚信、尽责”的执业要求，在一审、二审期间，做到了与当事人之间紧密合作，即使面对一审法院驳回原告全部诉讼请求的不利判决，当事人与律师间的这份信任也未受到丝毫影响，因为当事人始终认可承办律师的工作能力，欣赏承办律师的工作态度，肯定承办律师的法庭表现，承办律师也坚信自己的代理观点有充分的事实根据和法律依据，最终在二审法院的极力主持调解下，调解结案，原告刘梅的实得权益完全超过了诉讼时的预期利益。
结案本案，试想一下，如果原告刘梅面临一审的不利判决轻言放弃的话，如果承办律师对小标的代理案件抱着可有可无、可大可小之态度而不认真办案、积极争取的话，本案的诉讼结果只能永远定格在一审法院驳回原告全部诉讼请求的层面上，争取当事人合法权益的最大化也就无从谈起。
【案情介绍】
协议签订后至2011年3月，原被告双方均能按约履行协议,无纠纷发生。
承租房屋系被告的农村宅基地房，2010年9月25日，承租房屋列入拆迁范围，拆迁人为上海市青浦区土地储备中心，拆迁实施单位为上海青浦新城区房屋拆迁置换有限公司（以下简称拆迁公司）。由于被告系承租房屋的土地使用权人，根据集体房屋拆迁政策，拆迁人仅与被告协商整个拆迁安置事宜，而原告对被拆迁房屋的整个拆迁协商过程、协议内容、安置权益的构成等情况一无所知，拆迁公司及被告也拒绝将承租房屋拆迁补偿与原告有利害关系的相关情况告知原告，并在未征求原告任何拆迁意见的情况下，于2010年12月签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》（适用居住房屋货币补偿和价值标准房屋调换）。
原告认为，承租房屋属于经营性的门面房，原被告间确立了合法有效的房屋租赁合同关系，原告亦合法取得了承租房屋的营业执照且实际经营，原告作为承租房屋的实际经营人，承租房屋拆迁有关的营业执照补偿、装修费补偿、停工停产损失补偿及有关搬迁奖励费等费用应归原告所有。协议签订后，原告多次就自己的应得安置权益要求与被告协商解决，然而，被告仅认可营业执照补偿3000元归原告所有，其他补偿费用一概没有，被告的这一做法令原告无法接受，无奈之下，原告诉至上海市青浦区人民法院。
【争议焦点】
本案争议的焦点是：门面房拆迁，作为承租人的原告是否享有相应的拆迁补偿安置权益？属于承租人的补偿安置权益具体有哪些？在拆迁实施单位坚称安置协议已签订但安置款未实际支付给被拆迁人的情况下，承租人是否有权利直接向法院提起诉讼主张自己的应得安置权益？
【一审判决】
一、驳回原告刘梅要求被告李国玉支付动迁安置款10万元的诉讼请求；
二、本案诉讼费2300元，由原告刘梅负担。
原告刘梅对一审判决不服，上诉至上海市第二中级人法法院。
【二审调解】
一、被上诉人（本案被告）于2012年4月6日前向上诉人刘梅（本案原告）支付动迁安置款人民币46700元；
二、上诉人于2012年4月6日前搬离承租房屋。
三、一审诉讼费2300元、二审诉讼费2300元减半收取1150元，共计诉讼费3450元，由上诉人负担1725元，被上诉人负担1725元。
【律师观点】
黄方明律师认为，原告与被告间的房屋租赁关系依法成立、合法有效，应受法律保护，原告承租被告所有的门面房在租赁合同约定的期限内，期间遇上房屋拆迁，原告作为被拆迁房屋的承租人及实际经营人，有权依法获得营业执照补偿、因拆迁造成的停工、停产、停业损失、承租房装修补偿及设备拆迁安装补助费等费用。
二审期间，被上诉人并未就本律师提出的辨论观点进行有理有据的反驳，最终在二审法院的极力主持调解下，当事人双方达成了以上调解协议。
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