二手房买卖两次易手被判买卖合同无效 -上海动拆迁律师/上海房产律师 【案情介绍】 原告周丽敏与被告漆卫华系夫妻关系，原告漆振洋系双方之子。本市长宁区镇宁路某某某弄某某号某某室房屋（以下简称系争房屋）属售后产权房，产权原登记于被告漆卫华一人名下，面积37平方米，由原告周丽敏、漆振洋、被告漆卫华共同居住使用。 2009年2月10日，被告漆卫华与被告李得明就系争签订了《上海市房地产买卖合同》。该合同约定，被告李得明以40万元的价格向被告漆卫华购买系争房屋；房屋交接日期约定为2009年2月10日，产权过户日期约定为2009年2月28日；付款协议约定“李得明付清全部房款40万元给漆卫华”。2009年2月16日，双方申请办理了系争房屋产权过户登记。被告漆卫华于2009年2月10日向被告李得明出具了23万元购房款收条，于2009年3月10日向被告李得明出具了17万元购房款收条。系争房屋的占有并未实际交付被告李得明。 2009年6月23日，被告李得明与被告蔡永国就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。该合同约定，被告蔡永国以人民币65万元的价格购买被告李得明名下的系争房屋；产权过户日期约定为2009年6月30日；合同未约定房屋实际交付占有的日期。同日，被告蔡永国向被告李得明转让支付了购房款40万元。同日，被告李得明向被告蔡永国出具了购房款65万元的收条，并注明银行转账40万元、现金25万元。该收条落款处，被告漆卫华作为见证人签字捺手印。系争房屋产权于2009年6月30日核准登记在被告蔡永国名下。系争房屋的占有并未实际交付被告蔡永国，一直由原告周丽敏及漆振洋实际居住使用。 2009年末，原告发现系争房屋产权变更在被告蔡永国名下，故诉至长宁区人民法院，请求法院依法判决被告漆卫华与被告李得明以及被告李得明与被告蔡永国之间分别就系争房屋签订的房屋买卖合同无效，并将系争房屋产权所有人恢复登记至被告漆卫华名下。 【争议焦点】 本案争议的焦点是：系争房屋产权证上并未署名的两位原告有无权利主张系争房屋买卖合同无效？作为系争房屋购买方的被告李得明、蔡永国能否以善意购房人为由主张系争房屋买卖合同有效？ 【法庭判决】 一、被告李得明与被告漆卫华就本市长宁区长宁区镇宁路某某某弄某某号某某室房屋签订 二、被告蔡永国与被告李得明就本市长宁区长宁区镇宁路某某某弄某某号某某室房屋签订的上海市房地产买卖合同无效。 三、被告蔡永国应于本判决生效之日起十日内将本市长宁区镇宁路某某某弄某某号某某室房屋产权户名恢复至被告漆卫华名下。 四、驳回原告周丽敏、漆振洋的其他诉讼请求。 一审判决后，被告蔡永国、李得明均不服，上诉至上海市第一中级人民法院，二审法院驳回了李得明、蔡永国的上诉请求，维持原判。 【律师观点】 黄方明律师认为，根据法院已经查明的事实，被告李得明对被告漆卫华有妻子是明知的，虽然系争房屋产权证上仅登记漆卫华一人，但系争房屋属于售后产权房，被告李得明有进行必要核实的义务，特别是夫妻共同财产有无共同出售的明确意思表示，而被告李得明也承认听信被告漆卫华的口头告知，并无周丽敏同意售房的书面证明，自已又没有去核实，之后被告李得明也没有实际占有系争房屋，故可以认定李得明在购房过程中未尽谨慎义务，李得明购买系争房屋不具有善意。而被告蔡永国在购买系争房屋过程中虽然现场看过房，但当时原告周丽敏居住其中，且周丽敏进行了必要的提醒，但蔡永国没有尽到注意义务，另外在蔡永国与李得明签订合同过程中，漆卫华均参加参与其中，且在收条上进行签字，不符合一般常理，亦可认定蔡永国不具有购房善意。据此，可以认定被告漆卫华与被告李得明以及被告李得明与被告蔡永国之间分别就系争房屋签订的房屋买卖合同无效。 （本文系上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明原创，转载时请注明作者和出处，否则依法追责）