解读《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》
本市从１０月１日起，居住房屋买卖中介经纪服务收费调整到不超过成交价的２％，租赁中介经纪服务收费调整到不超过一个月租金标准的７０％。日前，不少读者来信来函，要求解答学习上海市物价局和上海市房屋土地资源管理局联合下发《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》中提出的一些问题。为此，本报独家刊发上海市物价局提供的问题解答材料。
问：此次调整房地产中介经纪服务收费的目的是什么？
答：根据市政府整顿市场秩序的工作要求，针对居民反映二手房买卖中的中介经纪费用过高，多收费少服务的问题，我们在大量调查研究的基础上，自２００３年1０月１日起对居住房屋交易的房地产中介经纪服务收费进行调整。一方面适当下调二手房交易双方的经纪费，减轻消费者的购房负担；另一方面按照质价相符的原则对中介机构的服务内容和行为进行规范，促进房地产中介市场健康、有序发展。
问：什么是中介经纪服务费？
答：根据有关规定，房地产中介经纪服务费指中介机构接受客户委托，采取居间或代理方式，向委托人报告房屋买卖或租赁的交易信息，提供订立合同等媒介服务，并促成成交而收取的费用。由于房地产交易的特殊性，房地产中介经纪服务不仅仅是介绍买卖双方认识，而要一直服务到买卖双方完成房地产权证书的变更，如果需要迁移户口的，还应当办理好户口迁移手续。
问：新收费办法的特点有哪些？
答：此次实施的居住房屋中介经纪服务的收费办法主要有以下三个特点：（１）实行菜单式收费。对买卖中介中相对独立的服务环节实行菜单式收费。客户可根据需要选择不同的服务项目和内容；中介机构则按照实际提供的服务项目和内容收取相应费用，从而提高收费透明度。
（２）采取按比例收费和按件收费相结合的计费办法。改变过去按房价一定百分比收取中介经纪费的单一计费办法，对基本服务项目，考虑到其服务内容与房价高低有一定关系，仍保留按房价一定百分比计收中介经纪费的办法；对其他服务项目，则采取按件计费的办法。
（３）明确基本服务内容，并与收费标准挂钩。此次出台的通知中，以表格形式列明了居住房屋买卖和租赁中介经纪服务项目和收费标准。明确了房地产中介经纪机构提供基本服务项目的基本服务内容，并对应相应的最高收费标准，重点加强对服务行为的规范。
问：什么是菜单式收费项目？
答：过去买卖或租赁中介经纪服务采取按房价一定比例收取中介费的做法，提供的是所谓“一揽子”服务，而实际却造成了服务项目不清楚，服务内容不明确的问题，这也是房地产中介投诉的重点。
此次实施的新的收费办法，对居住房屋的买卖或租赁中介经纪服务中相对独立的服务环节进行分类，以表格的形式列明，客户可以根据自己的需要选择不同的服务项目组合，中介机构则按照实际提供的服务项目的多寡收取相应的费用。
问：什么是基本服务项目？
答：所谓基本服务项目是指从事二手居住房屋买卖或租赁时，为了保障买卖双方的合法权益，维护房地产经纪机构的合法利益，所必须提供的服务。
在居住房屋买卖中，基本服务项目包括：（１）权籍调查。包括调查标的有无抵押、有无权利限制、核实权利人和处分人的身份及权利等；使用状况调查。包括调查房屋使用年限，有否隐瞒缺陷，有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权以及维修基金的缴纳和使用情况等；市场行情调查。包括进行各种形式的信息发布活动，市场行情比较等；确定成交意向并订立买卖合同。包括陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境，进一步确认买卖双方当事人的身份、进行签约指导等；办理产权过户（包括办理户口迁移）。包括代收代付应由客户支付的税、费，完成交易过户、户口迁移、房屋入住手续等。（２）办理房屋入住有关手续。包括水、电、煤、电话、有线电视等的过户和结算手续。（３）代办贷款。包括提供阶段性贷款担保，办理房地产抵押贷款及登记手续。（４）单独办理产权过户。一般是由买卖双方自行成交，仅需要中介机构代为办理产权过户手续。
在居住房屋的租赁过程中，基本服务项目基本包括了买卖房屋基本服务项目的前４项内容。
问：新办法对消费者自主选择服务内容是如何规定的？
答：为了防止房地产中介经纪机构利用大多数购房者或租房者不熟悉居住房屋买卖或租赁过程中的政策、手续、流程等信息，滥用其优势地位，任意增加服务项目，多收费用。我们在通知中明确提出，除了市物价局规定的基本服务项目以外，提供的其他延伸服务项目，须按服务项目逐一进行明码标价，并由客户自愿选择，不得强制或诱导提供服务并收费。
问：按照新的收费标准，消费者通过房地产中介机构购买房产到底需要支付多少中介费？
答：如果一次性付清房款，买卖双方需要各向中介机构支付房产成交价格的１％ 的中介费。
如果还需要委托中介机构代为办理房屋入住的有关手续，如办理水、电、煤、有线电视等的过户和结算手续等，则买卖双方还须各支付２００元。
如果不能一次性付清房款，需要办理贷款，则买方还须向中介机构支付４００元。
对于自行协商成交的居住房屋，需要委托中介机构单独办理产权过户手续一项服务的，应由买方向中介机构支付３００元。
当然，上述中介费的分摊方式只是一个参考办法，买卖双方也可以协商确定具体的分摊办法。
问：消费者应该在何时支付中介费？
答：根据文件规定，房地产经纪机构在提供基本服务内容，办理完产权过户、户口迁移等手续后，方可收取买卖中介经纪服务费。因为，房地产交易属于不动产交易，房屋买卖合同的签订并不意味着交易的完成，还必须经过房地部门更改房屋产权证书后，买卖交易才算是正式完成，买方才拥有对该房屋的所有权。仅有买卖合同，而未更改房屋产权证书的内容，该房产的所有权仍然属于卖方。
问：如何理解市价格主管部门制定的收费标准？
答：根据《上海市定价目录》，市价格主管部门此次制定的居住房屋买卖、租赁中介经纪服务的收费标准属于政府指导价，并采取最高限价的形式。因此，中介机构可以在上述标准以内自行确定自己的服务价格。
问：房地产中介机构应当怎样做好明码标价工作？
答：房地产中介机构应当按照《上海市房地产市场明码标价的实施细则》（沪价商［２００１］４４ 号）的有关规定，在收费场所的醒目位置公布服务程序或者业务流程，并按照《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》（沪价商［２００３］３６ 号）附表一、二的价目表格式公布服务项目、服务内容、计费方法、收费标准和收费对象。
问：消费者应该如何维护自己的合法权益？
答：首先，一定要与中介机构签订书面的委托合同，并在该合同中应明确规定委托的事项、委托事项的收费金额、支付方式。如果今后发生违约情形，可以通过《合同法》维护自己的合法权益。此外，对于未明码标价的收费项目，或未明确告知的收费项目，客户有权拒付，或通过１２３５８ 热线进行举报投诉。
问：哪些房地产中介公司可以适当提高收费标准？
答：考虑到目前房地产中介行业发展很不平衡，各类房地产经纪公司良莠不齐。为了鼓励房地产中介机构提高服务水平，提升服务质量，我们对在基本服务项目以内，提供特殊优质服务的经纪机构，经市物价局会同市房地资源局审核同意，可适当突破收费标准的上限。
问：需突破政府指导价标准的中介机构需要办理什么手续？
答：我们专门拟定了《基本服务项目收费突破政府指导价标准的申报审核办法》，列明了申报条件、申报程序、审核公布及调整等详细的内容。房地产中介机构可以在市发展改革委（市物价局）的网站（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｓｈｄｐｃ．ｇｏｖ．ｃｎ）或上海市价格信息网（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｗｊ．ｓｈ．ｃｎ）上查询具体的条件。上海市物价局将在指定刊物和网站上公布符合要求的，提供特殊优质服务的房地产经纪机构的名单、最高收费标准、服务质量承诺和服务自律保证等信息。
问：突破最高指导价的中介机构需要履行哪些义务？
答：房地产经纪机构必须按照申报材料中的服务内容保障书、服务质量承诺书、服务自律计划书的内容向客户提供优质服务。如经纪机构违反自己承诺的服务质量和服务水平，或发生消费者投诉案件，经有关单位核实后确属违反政府部门有关规定的，将取消该机构突破政府指导价收费标准的资格。
问：提供基本服务项目以外延伸服务的收费标准如何制定？
答：为促进房地产中介行业健康发展，鼓励房地产经纪机构提供多样化、多层次、多元化的服务，以满足不同层次客户的需求。政府鼓励房地产经纪机构在提供基本服务项目之外，根据客户需求，提供其他延伸服务项目。延伸服务项目收费实行备案制。经纪机构提供基本服务项目以外的延伸服务项目，须事先向市物价局备案，并在收费场所实行明码标价，基本服务项目与延伸服务项目应分别列明。
如房地产经纪机构违反服务承诺，或不执行明码标价规定，强制提供服务，一经查实，将取消该机构提供延伸服务项目的收费资格。