上海拆迁律师网

沪12条出台后改善型“卖一买一”政府仍支持

上海楼市调控细则出台后，备受市民关注。昨天，市房管局等八部门共同举行新闻通气会，相关单位负责人对调控细则进行了权威解读。晨报记者梳理出的一些读者最为关心的问题也带到了发布会，现场向权威人士求解。

●“限新购一套”详解

“新购”界定：10月7日之前网签完毕不受“限新购一套”约束

家庭认定：成年子女仍可单独购房

卖一套买一套：改善型仍然支持

购房将签信用承诺

“限购”目前不确定何时放开

问：如何界定新购住房？如果10月7日前已经签好合同，但是还没过户，那这套住房算是新购的还是算之前购得的？如果之前就跟一手房开发商签好合同，付了首付，贷款还没批下来，但是这是期房，要明年再交房呢，新政的意思是说购房人以后还能再买一套，还是说目前的这套就算是新买的一套，以后再也不能买了？预售合同签好了，产证没下来，还能新购一套吗？

答：现在买房签合同都需要在网上备案，关于新购住房的界定，以合同网上备案的日期为准。也就是说，网上签约备案在10月7日之后的，就按照新的调控细则来处理。

问：暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房，“家庭”是如何定义的？

答：根据楼市调控细则规定，所谓的“家庭”包括购房人、配偶及未成年子女。因此（目前和父母同住的）成年子女，如果确有住房需求，仍可再购一套房。

问：如果一对小夫妻在细则出台之后买了一套小面积住房，以后如果想卖掉之后再买一套大一点的，是不是会被“限新购一套”挡在门外？

答：对于这样卖一套买一套，政府会做合理判断，如果确属改善需求，政府会支持。如果是炒房，那么要坚决禁止。

问：对于谎报购房情况，再进行买房，将如何进行处罚？

答：10月7日以后，购房人在购房前要先从房产交易中心网站下载《购房人及家庭成员申报表》，其有一项内容是购房人必须作出信用承诺，等到签合同时该申报表作为合同附件。如果被查出违规交易，交易中心将不予以进行过户登记，如因此引起合同纠纷，买房者、开发商、中介，谁隐瞒情况，那谁就承担责任。

问：限购将会在何时重新放开？

答：这要看上海楼市供需状况，看房地产价格是否能控制住，是否有其他更好的办法来取代它。目前无法确定时间。

●房产税改革试点准备情况

房产税何时推：还得国家说了算

问：上海对房产税试点的准备情况做得怎么样？

答：房产税由国家层面定，如果要试点，必须得到国家认可。此前，相关信息渠道已表明，上海正积极做好房产税试点的相关准备。

目前上海已成立房屋状况信息中心，专门用来搜索上海所有房屋的信息，这对房产税改革试点也是一种准备工作。

●公积金使用详解

曾有两套房，未贷款且已卖掉，则视为第一套房

改善型认定：人均34平方米

问：停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。这个第三套究竟如何界定？公积金从没用过的人，如果以前买卖过两次住房，公积金还能再用吗？

答：主要是看申请人的现有住房情况，如果申请人（包括配偶和未成年子女）名下已有两套房则不能再申请公积金贷款。如果曾经交易过，但是现在申请人（包括配偶和未成年子女）名下没有房产，则仍可申请公积金贷款。

问：暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。什么是非改善型？

答：按照住建部有关规定，每户家庭人均住房建筑面积超过所在城市上年人均住房建筑面积的，为“非改善型”。根据市统计局公布的统计资料，去年上海市城镇人均住房建筑面积为34平方米。也就是说，如果借款人家庭人均住房建筑面积超过34平方米，第二次贷款购房，即认定为非改善型住房。

市公积金管理中心官方网站近期将公布操作细则。

（上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明编辑）