上海四招齐出遏制地价房价过快上涨
上海贯彻“国四条”的房地产市场调控细则昨天出台。自2010年1月1日起，本市将收紧多项税收政策，营业税征免时限由2年恢复到5年，首次购买90平方米及以下普通住房的个人才能享受1%的契税税率，恢复收取个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的交易手续费等。
此外，上海将更加严格二套房信贷管理，严格二套房认定标准。必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件，并须提供有效证明，才能享受二套房贷款利率和最低首付比例的优惠政策。
市政府新闻办公室昨天发布了《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》，《实施意见》从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面，遏制地价、房价上涨过快。
收紧税收信贷政策
据介绍，本市将调整多项税收、信贷政策，体现抑制投资投机性购房，继续支持首次和改善型购房。
上海新政在税收政策方面显然比全国版本更加严厉。上海去年发布的有关鼓励住房消费的一系列税收优惠政策基本到期终止，唯一保留了普通商品房契税优惠政策，即使如此，优惠范围也缩小到仅限首套住房。
对投资投机性购房，此次实施意见明确，将严格执行差别化信贷政策，在继续支持居民自住和改善型住房消费的同时，更加严格二套房信贷管理，严格二套房认定标准。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，此次新政明确“符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件，并须提供有效证明”，此举将使能够享受优惠政策的二套房数量大幅减少，对于抑制投资投机需求的作用显著。截至去年年末，上海城镇居民人均住房建筑面积为33.4平方米。
另外，经过今年房价大涨后，市场中普通住宅比重大降，业内估计接下来或会重新调整普通住宅标准。
增加普通商品房供应
同时，严格土地供应政策，切实增加普通商品住房土地供应。《实施意见》明确通过控制商品住房项目单宗土地出让面积，加强土地出让收支管理，加大闲置土地清理，提高土地利用效率，优先满足保障性住房土地供应，并增加普通商品住房土地供应。
《实施意见》还强调严格土地出让批后管理，加强施工许可管理，督促房地产开发企业在保证住房质量的前提下，加快施工进度，加快供应节奏。
方方地产咨询机构地产咨询部经理赵豫川表示，今年出让的土地合同约定的竣工期基本在2010年年底至2011年上半年，或迎来一轮供应高峰。
加快推进住房保障
《实施意见》强调，全面推进包括廉租住房、经济适用住房、动迁安置配套商品房和公共租赁住房等保障性住房建设。加快推进大型居住社区建设。
引导稳定市场预期
市场的监管、秩序的整顿是上海此轮楼市调控的重要内容。
《实施意见》明确要求，完善房地产市场信息发布制度，不断完善新建商品房和存量房合同网上备案系统，披露土地供应、商品住房市场供求、价格变动等信息，引导和稳定市场预期。加强房地产开发企业资质管理，研究实施房地产开发企业资质等级与土地招拍挂相挂钩，提高准入门槛。
同时，继续整顿房地产市场秩序，加大对虚拟交易、囤地捂盘、虚假广告等违法违规行为的查处和曝光力度；加强商品房预销售管理，严厉查处在商品房预售预订阶段，以各种形式炒作、哄抬房价的行为；加强商品房销售备案管理，督促房地产开发企业加大信息披露，规范销售行为，引导房地产开发企业合理定价；健全房地产企业及从业人员诚信制度，加大对违规、失信企业和从业人员的惩戒力度。在试点的基础上，实施存量房交易资金监管，切实保障购房人的合法权益。
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上海房地产新政在税收政策方面显然比全国版本更加严厉。上海去年发布的有关鼓励住房消费的一系列税收优惠政策基本到期终止。
对投资投机性购房，此次实施意见明确，将严格执行差别化信贷政策，在继续支持居民自住和改善型住房消费的同时，更加严格二套房信贷管理，严格二套房认定标准。
政策解读：
人均住房面积低于本市平均水平并提供有效证明，才能享受利率和最低首付优惠
收紧税收政策
营业税：按照国务院常务会议规定，征免时限由2年恢复到5年。
契税：调整前，凡购买90平方米及以下普通住房的个人，均能享受1%的税率；调整后必须是首次购买90平方米及以下普通住房的个人，须凭房地产交易中心出具的首次购房证明，方能享受1%的税率。
个人所得税：调整前规定个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税；调整后将转让年限由2年恢复到5年。
与此同时，恢复收取个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的交易手续费。
以上政策2010年1月1日起执行。
严格二套房贷
对已贷款购买一套住房，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，调整前可比照首次购买普通自住房，享受7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策；调整后必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件，并须提供有效证明，才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策。
对投资投机性购房，本市还将从紧掌握住房公积金贷款政策。对首次购买普通自住房和为改善居住条件购买第二套普通自住房申请住房公积金贷款的，继续执行现有的优惠政策。
其他房地产市场税收、信贷政策继续执行国家和本市规定。
购买方
①普通住房标准：
单套建筑面积在140平方米以下，实际成交价格：坐落在内环线以内的总价245万元/套、内环与外环之间的140万元/套、外环线以外的98万元/套以下，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等
②购买时间的确定：
凡在2005年5月31日前购买新建商品住房的，以购房人取得的产权证或房屋交接书上记载的时间按孰先原则确定。
凡在2005年5月31日前购买存量商品住房的，以购房人取得的房产证上记载的时间确定。
凡在2005年6月1日后购买商品住房的，以购买人取得的产权证或契税清算后取得的完税凭证上记载的时间确定。