夫妻\情侣房产疑难纠纷解析大全
问：房产证上有未成年子女外的第三人的名字离婚后房屋如何分割？
答：对此，法院一般不会将其主动追加第三人，而是采取如下措施：（1）根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉；（2）根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。
问：离婚时尚未领取房产证的房产如何分割？
答：此种情况可协商解决，如协商不成，法院不就产权归属进行判决，只对房屋使用权作判决。等到领取房产证后，另行起诉来确定房屋归属。
问：离婚期间 一方尚在继承之中的房产分割
答：夫妻关系存续期间，一方作为继承人根据继承法的规定可以继承遗产，但继承人之间尚未对房产进行分配的，由于继承人在遗产分割前仍有权放弃继承，因此，离婚诉讼中，法院对继承人的配偶要求分割该房产的请求不予处理，但可以保留其诉权，由当事人在其权利条件具备时再主张分割。
问：离婚时房产登记中有未成年子女名字的房产双方怎么分
答：夫妻双方婚后共同出资购买的产权房，无论登记为夫妻双方或一方，均为夫妻共同财声。若产权登记中有子女，则为夫妻双方与子女共同所有。在产权登记中末约定按份共有的，应认定共同共有。
至于产权人只登记为子女一人的房屋所有权问题，应考量夫妻双方在购买房屋时的真实意思。因此，除非有相反的证据，否则通常仍然将该房屋视为夫妻及未成年子女共有财产。但是，对于因房屋产生的债务，应由夫妻负责偿还。鉴于未成年子女未出资，也不承担还贷义务，在处理房产权利时可适当调整子女所得的比例。
问：父母为双方购置的房产如何分割
答：根据《最高人民法院关于适用<<>中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》规定，<<>当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
在具体问题的理解上，对于婚后父母为双方购置房屋的，根据《上海市高级人民法院关于适用<<>中华人民共和国婚姻法>司法解释一 》规定，对于夫妻婚后父母出资购买房屋产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有；若产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能证明父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般宜认定为向双方赠与为妥，该部分出资宜认定为夫妻共同所有。当然，若产证登记在出资人子女及配偶共同名下的，应当认定为夫妻共同财产。
对于婚前父母为双方购置房屋的，则仍存在诸多不明之处，各地法院操作也不尽相同。按照附条件赠与来理解父母对子女的配偶的赠与：（１）婚前父母出资，登记在自己子女名下，离婚时为自己子女婚前个人财产，若不结婚也为自己子女的个人财产。（２）登记在双方名下，离婚时按双方共同财产进行分割，若不结婚，则为自己子女的房产。（３）登记在另一方名下，如果双方结婚，则属于产权证下该方的个人财产或属双方共同财产；如果双方未结婚，该房产应当返还给父母或归自己子女或该房屋属于产权证上所载一方的名下，但对方可以要求返还已支付的款项。
我们认为，作为律师，可以按照以下思路维护当事人的利益：（１）在有证据证明父母当时的真实的意思表示时，应当尊重当时的真实意思表示，比如借款；（２）在父母当初并没有考虑多种可能情况时或无法证明当时真实意思表示时，应当结合风俗习惯、社会常理等问题考虑；（３）最后，可以运用附条件赠与的相关理论来处理。（４）除了房产，其他财产，乃至彩礼问题，都可以参照上述思路处理。
问：婚前一方出资登记在本方名下的房产如何分割
答：这种情况非常明确，应当认定为一方婚前个人财产，除非双方另有协议。
问：婚前一方出资登记在对方名下的房产如何分割
答：婚前购买房产，房产由一方出资购买，出资方登记在对方名下。例如：房屋由男方出资购买，房屋登记在女方一人名下，这种情况可以认为是附条件的赠与，如果双方结婚了，那么赠与成立，房产是两人的共同共有的财产；如果没有结婚，那么女方应当返还该房产。
当然，如果双方另有约定，从约定。
问：婚前一方出资登记在双方名下的房产如何分割
答：婚前购买房产，房产由一方出资购买，登记在双方名下，购买房产后两人结婚不成。在这种情况下，完全出资的一方可以赠与条件不成立为由，要求对方返还。如果已经结婚了，则应当认定为共同共有，除非双方另有约定。
问：婚前共同出资，登记在双方名下的房产的如何分割
答：夫妻一方婚前出资购置房屋，权利登记在双方名下的，为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有，可认定共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。
注意，这里讲的是共同共有，不是按份共有，意味着离婚时一般不按出资多少来分割；如果购房时双方另有约定，按照约定处理；另外，如果结婚不成，我们认为应当按照出资比例分割房产。
问：婚前双方出资，登记在一方名下，如何分割房产
答：对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务。但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。
若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样，其按揭贷款债务为共同债务，但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活，或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例，对房产进行分割，而不宜各半分割。
如果结婚不成，应当根据出资份额比例分割房产。
问：婚后购买的房产如何分割
答：婚后购买的房产，不论登记在一方或双方的名下，一般认定为夫妻共同财产。但是，若有证据证明一方是以个人财产购买或是由婚前个人财产转化过来的，则应当认定为个人财产。
要注意的是正确认定是以个人财产购买的还是以共同财产购买的，比如以一方的工资收入购买的，因为一方的收入一般情况下也属夫妻共同财产，故房产应当认定为夫妻共同财产。
问：夫妻一方通过福利、补贴等方式取得产权房，离婚时如何分割
答：夫妻一方在婚后通过福利、单位补贴取得产权房，但同时与用人单位签有服务协议的，由于该方对此房的获得具有较大贡献，且其将来择业的自由会在服务期内受到限制，因此，夫妻离婚时，因服务期问题而导致房产权利受影响的事实尚未发生的，对该房产的分割应考虑尚存服务期的长短、夫妻共同生活的时间，适当多分给签有服务期的一方。
问：法律上认定为一方的房产，另一方参与还贷或装修的，应当如何处理
答：首先要明确的是，这里讲的法律上认定为一方的房产，指的是婚姻期间法律上就不认为属于夫妻共同财产，而不是指离婚诉讼后法院判决房产最终归一方拥有产权，离婚房产最终总是归一方所有。
法律上认定为一方的房产，另一方参与还贷或装修的，法律规定给与参与还贷或装修的一方适当的补偿，但并没有明确具体的方法。实践中，有的按照当初投入的金额返还，有的还计算一定的利息，有的则考虑房产的增值额按一定的比例给与补偿。我们认为，除非双方有明确约定，这种参与行为，不是借款，也不是投资，而是一种添附，所以适当的补偿计算方法应当是：（一方投入的偿还按揭贷款数额＋一方的投入装修款数额）×房产增值率。其中房产增值率，双方不能达成协议的，可按照以下方式确定：对离婚时的房屋市场价值进行评估，评估后的价值与购买时价值之间比率。但是，若房产贬值，投入方可直接按照原投入金额主张。
问：法院将房产判归一方导致房产需要变更的登记，房产仍有按揭贷款的，如何处理
答：法院将房产最终判归一方，通常同时确认该方同时承担还清贷款余额的义务；但是根据当初的借款合同，还款义务人不仅仅是该方或根本就是另一方，或者根据夫妻共同财产而产生的共同债务应当由夫妻共同承担。
我们认为，法院所作的判决只是为解决离婚问题而正确处理离婚双方之间关系的处理方式，在离婚裁判文书中对名义还贷人并不等同于对借款合同债务人，还款名义人的变更并不代表借款合同债务人的变更，银行仍得基于原先的借款法律关系要求离婚未获得房产的一方共同承担还款义务，并且仍得对房产主张抵押权。所以，不存在“变更还贷人的行为属于债的转移中债务承担的范畴，须经债权人同意”的问题；所以，交易中心和银行须按照判决的认定的内容变更登记。
问：婚前一方或一方父母公有使用权房如何分割
答：根据司法解释（二）第十九条规定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同财产购买为产权的，该房屋为共同所有。但从上海的实际出发，由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，因此，在婚姻关系存续期间，以共同财产出资，将原有的公房使用权转为产权后，在离婚分割该房屋时，一概不考虑原一方承租时的使用价值，也有失公允，实践中，可区分下列情形处理：
1、一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内，无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时，可不考虑原公房使用权的交换价值的单独归属问题。
2、一方婚前承租的公房使用权，是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值按共同财产分割。
3、对于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参考“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”的规定（具体理解详见本栏目“父母为双方购置的房产如何分割”分析），推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。
问：离婚时如何处理涉及使用权房的问题
答：主要根据《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用承租若干问题的解答》，全文如下：
一、问：在离婚案件中，当事人对公房的使用、承租问题发生争议，人民法院可否予以处理？
答：在离婚案件中，当事人对公房的使用、承租问题发生争议，自行协商不成，或者经当事人双方单位或有关部门调解不成的，人民法院应根据案件的具体情况，依法予以妥善处理。
二、问：夫妻共同居住的公房，在什么情况下，离婚双方均可承租？
答：夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租：
（一）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续５年以上的；
（二）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；
（三）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；
（四）婚后一方或双方申请取得公房承租权的；
（五）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；
（六）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；
（七）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；
（八）婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；
（九）其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。
三、问：对夫妻双方均可承租的公房，应依照什么原则处理？
答：对夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理：
（一）照顾抚养子女的一方；
（二）男女双方在同等条件下，照顾女方；
（三）照顾残疾或生活困难的一方；
（四）照顾无过错一方。
四、问：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方是否给予经济补偿？
答：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。
五、问：夫妻双方均可承租的公房能够隔开分室居住使用的，可否由双方分别租住？
答：夫妻双方均可承租的公房，如其面积较大能够隔开分室居住使用的，可由双方分别租住；对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的，可予准许。
六、问：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租的，可否暂时居住？
答：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的，人民法院可调解或判决其暂时居住，暂住期限一般不超过两年。暂住期间，暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用。
七、问：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而另行租房经济上确有困难的，如何处理？
答：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租，另行租房经济上确有困难的，如承租公房一方有负担能力，应给予一次性经济帮助。
八、问：在调整和变更单位自管房屋租赁关系时，是否需征得自管房单位的同意？
答：人民法院在调整和变更单位自管房屋（包括单位委托房地产管理部门代管的房屋）的租赁关系时，一般应征求自管房单位的意见。经调解或判决变更房屋租赁关系的，承租人应依照有关规定办理房屋变更登记手续。
九、问：对夫妻双方共同出资而取得“部分产权”的房屋，应如何处理？
答：对夫妻共同出资而取得“部分产权”的房屋，人民法院可参照上述有关解答，予以妥善处理。但分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。
十、问：对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，可否采取竞价方式解决？
答：对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。
问：离婚分割财产对房产的价值如何确定
答：可以先由双方协商确定，协商不下可以竞价，也可以根据评估确定。但是，按照婚姻法及其司法解释的规定，财产的处理应以照顾女方和抚养子女一方的权益为原则，所以竞价需要同时满足以下条件：(1)双方同意竞价；(2)双方经济、住房等条件基本相同。
（上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明编辑）