上海高院分家析产若干问题解析
上海高院曾出台了《关于审理分家析产案件若干问题的意见》，对分家析产案件中常见的问题出具了指导性意见。房产在分家析产中一般占有相当大的比重，因此有必要结合实务予以解释：
一、公房动迁补偿款的继承
上海高院认为，只有承租人的公房动迁时，原承租人已死亡，若已依法确定了承租人的，动迁补偿款归新的承租人；若尚未确定承租人的，动迁补偿款归原承租人的继承人。
笔者认为，该意见的核心是“只有承租人”，也就是说，承租人虽已死亡但仍有同住人的则不适用此条，在承租人已死亡仍有同住人的情况下，动迁补偿款应归其它同住人。如果承租人死亡后又没有同住人的，才归新的承租人或原承租人的继承人。如原承租人的继承人对新的承租人的资格有异议时，根据上海高院的规定可通过诉讼方式解决。
二、被继承人死亡已逾20年，登记在其名下的房屋动迁后，继承人主张动迁款的处理
上海高院认为，被继承人死亡后，继承人未声明放弃继承，且系争房屋权利未发生变动的，系争房屋的权属归继承人共同共有，继承人的确权主张不受诉讼时效限制，可依法确认各方的权利份额。但系争房屋已动迁的，继承人应当在知道或应当知道动迁利益受侵害之日两年内主张动迁利益。
该条是针对诉讼时效而言，根据《继承法》规定“继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼”。该条将被继承死亡后房屋动迁分为两种情况处理：第一种情况是被继承人死亡后继承人没有放弃继承，而且房屋权利没有发生变化，则房屋产权归所有继承人可根据继承法的规定分割。第二种情况是房屋已动迁，继承人应当在知道或应当知道之日起二年内主张动迁利益，比如，父母死亡后，其名下产权动迁，大儿子取得了动迁补偿款，其他的子女如果要求分割动迁补偿款的话应当在知道或者应当知道大儿子取得动迁补偿款两年内主张权利，逾期则超过诉讼时效。
三、按94方案购房登记权利人死亡后，房屋产权继承的处理
上海高院认为，按94方案购买公有住房，登记权利人死亡的，具备可以主张产权共有条件的人，应在知道或应当知道其死亡之日起两年内提出。
由于按94方案购买公房只能有一个产权人，而其他同住人、工龄人、职级人等均可主张成为产权共有人，但如果这些人不主张这个权利，则产权只归产权登记人所有。所以，在产权登记人死亡后，其它具备主张产权条件的人应当在知道或应当知道其死亡后两年内提出，如逾期提出，则产权归产权登记人的继承人所有。
四、债权人对夫妻共有财产代位提起析产诉讼的处理
上海高院认为，共同共有关系存续期间，因共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时，共同共有人可以请求分割。债权人对夫或妻一方享有债权的，可代位提起析产诉讼，对夫妻关系存续期间的共有财产进行分割。
举例来说，夫妻二人有一套共有的房产，在离婚时，二人均可要求对房屋进行分割，如果二人没有要求分割，那么“夫或妻一方”的债权人可以代位要求分割，也就是说债权人可以以债权人的名义起诉到法院要求对共有的房产进行分割以偿还其债务。
五、恋爱期间共同购房，一方未出资但产权登记为两人共有，析产分割的处理
上海高院认为，从不动产登记的角度分析，房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的按协议处理；没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜。
这个问题也是实务中非常容易碰到的问题。恋爱期间双方购置婚房，按上海的习俗，通常由男方出资购买，而女方不出资或者出少量房款，装修、家具则主要由女方购置。按上海高院的这条规定，恋爱期间购买的房产，不管是一方出资还是两方出资，只要产权登记为二人共有，则应当按照共有财产来分割。在分割时，如果双方就如何分割订有协议，则按协议处理。如没有协议，则以10%到30%来确定未出资一方的分割比例。为此，特别要提醒准新人们要注意在购置婚房登记产权人时一定要慎重。
六、离婚协议书上明确，其他财产归各自所有，离婚后一方起诉要求分割另一方名下财产的处理
上海高院认为，双方在离婚协议中已经明确约定其他财产归各自所有的，表明双方已对财产作了相应的处理，离婚后一方起诉要求分割另一方名下财产的，法院不予支持，但原告提供证据证明被告离婚是隐瞒财产，并要求分割隐瞒财产的除外。
比如，双方在离婚协议中将财产分割已写清，并写明“其他财产归各自所有”。此后女方又发现男方名下还有一套房产，此时女方若能证明男方对其隐瞒了该房产，则女方可起诉到法院要求分割，但如女方不能证明男方对其隐瞒，或者女方在离婚前已知晓男方有该处房产，则女方若起诉要求分割则不被法院支持。
七、当事人各方对共有房屋价值意见不一，但又不申请评估的处理
上海高院认为，当事人对分割共有房屋价值意见不一，但又不申请评估的，法院不能简单驳回原告诉请，应进行必要的释明，促使当事人提出委托评估的申请。经释明，当事人仍不提出申请的，法官可通过咨询房产中介公司或评估公司（至少两家）的意见，综合分析后予以酌定，并须在裁判文书中阐明理由。
通常来说，原告诉请到法院要求离婚并要求分割共有财产，法院应当询问双方对房屋价值的意见，如双方对房屋价值不能达成一致意见，一般应由原告申请法院委托中介机构进行评估，由于原告需垫付评估费，因此可能原告并不愿意提出评估申请。在这种情况下，法官可以通过咨询的方式酌情认定房屋的价值并以此为依据进行分割。
八、分家析产案件中评估费、诉讼费的承担
上海高院认为，分家析产案件的评估费、诉讼费，由共有人按析产中获得的财产份额进行分担。
比如，原告获得了共有财产中60%的份额，相应地，原告也按60%来承担评估费、诉讼费，被告则承担40%。
（上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明编辑）